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Loi Elan : êtes-vous concerné par son article 68 ?

24 août 2020

Vous vendez un terrain ? Vous achetez un terrain pour y bâtir votre maison individuelle ?

Pour limiter les sinistres liés au phénomène de retrait-gonflement des argiles, l’article 68 de la loi Elan met en place un dispositif permettant de mieux informer les acquéreurs de terrains constructibles et les constructeurs de maisons individuelles sur la nature du sol dans les zones exposées au phénomène de retrait-gonflement des argiles, et de s'assurer que les règles de l'art sont bien mises en œuvre pour les maisons individuelles construites dans les zones identifiées comme moyennement à fortement exposées à ce phénomène.

Trois arrêtés du 22 juillet 2020 sont venus préciser les zones exposées, définir le contenu des études géotechniques ainsi que les techniques particulières de construction. L’ensemble des dispositifs mis en place par ces textes s’applique aux actes de vente et aux contrats de construction conclus à compter du 1er janvier 2020. Deux arrêtés en date du 24 septembre 2020 fixent la date d'entrée en vigueur au 1er octobre 2020. 

Prévenir les désordres dans l'habitat individuel

L’article 68 de la loi Elan rend obligatoire la réalisation d’études de sol avant la vente d’un terrain constructible ou la construction d’une habitation afin de prévenir et limiter les risques liés à d’éventuels sinistres en lien avec le retrait-gonflement des sols argileux, consécutifs à des périodes de sécheresse (les sols se rétractent) et de pluie (les sols se gonflent).

Pour visualiser la carte sur l'exposition du territoire au phénomène de retrait-gonflement des sols : cliquer ici  

Conséquence de ce phénomène ?

  • Sur la période 1989-2017, 180 000 sinistres ont été indemnisés au titre de la garantie Cat Nat "sécheresse", la majorité des sinistres déclarés étant généralement liée au phénomène de retrait/gonflement des argiles. 
  • Sur la période 1989-2018, plus de 10 000 communes ont été reconnues en état de catastrophe naturelle sécheresse, soit près de 29 000 arrêtés.

Les sinistres concernent majoritairement des maisons individuelles, du fait de la structure des bâtiments, de fondations superficielles mais aussi de l’absence d’une étude géotechnique préalable qui aurait pu identifier et prendre en compte ce phénomène dans la conception des ouvrages géotechniques.

Désormais, la loi Elan pose un cadre légal afin d’accompagner la construction d’un ouvrage sur un terrain potentiellement exposé au phénomène de retrait-gonflement des argiles. 

Pour en savoir plus sur ce phénomène de retrait-gonflement des argiles : cliquer ici

Qui est concerné ?

Sont concernés par la loi Elan :

  • le vendeur d’un terrain destiné à la construction d’une habitation individuelle située sur un terrain exposé à un aléa moyen ou fort en termes de retrait-gonflement des argiles ;
  • le constructeur d'un ouvrage situé sur un terrain exposé à un aléa moyen ou fort en termes de retrait-gonflement des argiles.

► Vous vendez un terrain pour un projet de construction ?  

Rendez-vous sur le site Géorisques pour vérifier si votre terrain se situe en zone à risque : georisque.gouv 

Votre terrain est situé en zone d’aléa moyen ou fort ? Vous devez obligatoirement fournir une étude géotechnique de type G1, phases Etude de Site et Principes Généraux de Construction, pour être en accord avec les exigences des articles L.112-21 et R.112-6 du code de la construction et de l’habitation.

Conformément à l’article 1 de l’arrêté du 22 juillet 2020 définissant le contenu des études géotechniques dans le cadre de la loi Elan, « cette étude permet une première identification des risques géotechniques », et fournit « un modèle géologique préliminaire et les principales caractéristiques géotechniques du site ainsi que les principes généraux de construction pour se prémunir du risque de mouvement de terrain différentiel consécutif à la sécheresse et à la réhydratation des sols ». Elle est réalisée « sans préjudice des autres aléas géotechniques pouvant exister au droit du projet ».

A noter que la loi s’applique rétroactivement aux actes de vente mentionnés aux articles L. 112-21 et L. 112-24 du code de la construction et de l'habitation et aux contrats de construction conclus à compter du 1er janvier 2020. L’étude de sol doit impérativement être annexée au titre de propriété du terrain et suivre les ventes successives de votre bien.
Pour information, la durée de validité de cette étude géotechnique préalable pour vente d’un terrain constructible non bâti est de 30 ans si aucun remaniement du sol n’a été effectué (article R.112-8 du code de la construction et de l’habitation).

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► Vous souhaitez faire construire sur un terrain situé en zone d’aléa moyen ou fort au phénomène de retrait-gonflement des argiles ?

L’étude géotechnique préalable portée à votre connaissance au moment de la vente du terrain vous permet de connaitre son exposition au risque de retrait-gonflement des argiles.

Selon l'article L. 112-23 du code de la constructeur, "lorsqu'un contrat a pour objet des travaux de construction ou la maîtrise d'œuvre d'un ou de plusieurs immeubles à usage d'habitation ou à usage professionnel et d'habitation ne comportant pas plus de deux logements, le constructeur de l'ouvrage est tenu :

1° soit de suivre les recommandations d'une étude géotechnique fournie par le maître d'ouvrage ou que le constructeur fait réaliser par accord avec le maître d'ouvrage, qui prend en compte l'implantation et les caractéristiques du bâtiment ;

2° soit de respecter des techniques particulières de construction définies par voie réglementaire.

Conformément à l’article 2 de l’arrêté du 22 juillet 2020, l'étude géotechnique de conception est de type G2, en phases avant-projet et projet.

  • Elle prend "en compte l’implantation et les caractéristiques du bâtiment" conformément aux articles L.112-22 et R.112-7 du code de la construction et de l’habitation. 
  • "Elle a pour objet de fixer les prescriptions constructives adaptées à la nature du sol et au projet de construction, en tenant compte des recommandations énoncées lors de l'étude géotechnique préalable et en réduisant au mieux les risques géotechniques identifiés et jugés importants, en particulier le risque de mouvement de terrain différentiel consécutif à la sécheresse et à la réhydratation des sols."
  • "Elle s'appuie sur des données géotechniques pertinentes, si besoin après la réalisation d'un programme spécifique d'investigations géotechniques. Elle fournit un dossier de synthèse définissant techniquement les dispositions constructives à mettre en œuvre."
  • "Une étude géotechnique de conception de type G2 (phase avant projet et phase projet) réalisée conformément aux exigences de la norme NF P 94-500 de novembre 2013 vaut présomption de conformité aux dispositions du présent article."

Cas des extensions

  • Dans le cas d'un projet d'extension d'un bâtiment qui avait fait l'objet d'une étude géotechnique de conception qui prévoyait le projet d'extension : l'étude géotechnique de conception initiale vaut étude géotechnique de conception pour l'extension, sous réserve que le procédé constructif soit le même que dans l'étude initiale.
  • Dans le cas d'une extension d'un bâtiment qui avait déjà fait l'objet d'une étude géotechnique de conception lors de sa construction qui ne prévoyait pas l'extension ou qui prévoyait l'extension mais avec un autre procédé constructif, l'étude géotechnique de conception de l'extension peut s'appuyer sur les données géotechniques et les conclusions de l'étude géotechnique de conception initiale, si celles-ci sont pertinentes pour le projet d'extension.

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Le cadre juridique posé par la Loi Elan

Autres ressources utiles  

Portail géorisques.fr (proposé et édité par le Ministère de la Transition écologique) : www.georisques.gouv.fr

Bureau de Recherches Géologiques et Minières : https://www.brgm.fr/

Légifrance : https://www.legifrance.gouv.fr/affichTexte.do?cidTexte=JORFTEXT000037639478&categorieLien=id

 

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